Es evidente que la metodología BIM trae implícitas grandes ventajas para cualquier persona encargada de la gestión o administración de un edificio, sobre todo dado que algunas de sus principales labores están relacionadas con velar por su buen funcionamiento, así como con las obras de conservación que puedan ser necesarias, con el mantenimiento de sus instalaciones y espacios comunes, relacionándose con proveedores externos que deben ser contratados para ello.
Como ves, si estás relacionado de una u otra forma con la Administración de Fincas, BIM te interesa.
De un tiempo a esta parte, y cada vez más, venimos oyendo hablar de BIM. BIM es el acrónimo de “Building Information Modeling”, es decir, consiste en el modelado de la información de un edificio.
Nos estamos con ello refiriendo al uso de una maqueta virtual, es decir, de un gemelo digital a escala real, pero contenido en un archivo informático, que reproduce un edificio en 3 dimensiones y que alberga no sólo la información arquitectónica de la construcción, sino toda aquella referida al inmueble, como continente, pero también a todo su contenido: instalaciones eléctricas, instalaciones HVAC (Heating – Ventilación – Air conditioning), conducciones de suministro de agua fría y caliente, canalizaciones de desagüe y vertido de pluviales, sistemas de energías renovables, equipamiento mecánico (ascensores, escaleras mecánicas), sistema antiincendios, carpintería metálica o de madera, ventanas, mobiliario (sobre todo en el caso de oficinas, centros comerciales o industriales) y un largo etcétera. Es decir, “absolutamente todo” lo que constituye y forma parte de un edificio en sí, ya sea residencial, comercial o industrial.
Y esa información puede contener un gran nivel de detalle, respecto a consumos, potencias, modelos, marcas, manuales de operación, planes de mantenimiento, caudales, temperaturas, parámetros de regulación o ajuste y cualquier otro dato de funcionamiento que podamos imaginar.
Pero BIM no es sólo eso, sino que se trata de una metodología de trabajo colaborativa en la que toda esta información se pone a disposición de los agentes que puedan necesitarla. Se comparte en el denominado Entorno Común de Datos disponible en la nube, al que cada participante puede acceder de manera remota y según el nivel de permisos que se le concedan, de acuerdo con la tarea que tenga que desempeñar. Por ejemplo, el personal que se encargue del mantenimiento del sistema eléctrico podrá acceder a la información relacionada con esa instalación y no a otra, y lo podrá hacer desde su oficina, permitiendo de esta forma preparar la visita operativa.
Este entorno común permite mantener una comunicación activa entre los individuos y empresas involucradas, por ejemplo facilitando la notificando de averías, planificando operaciones de mantenimiento, solicitando reformas, ampliaciones o modificaciones o facilitando la realización de mediciones para la confección de presupuestos sin necesidad de desplazarse al inmueble o accediendo a los datos de contacto de los suministradores.
BIM no es un programa informático
Hay algunos errores o interpretaciones erróneas que suelen surgir siempre que se habla de la metodología BIM. Uno de ellos en confundir BIM con un programa informático. Muchas personas creen que BIM es un software (como Archicad o Revit) que usa el arquitecto o el equipo de ingenieros para proyectar el edificio. Eso no es cierto. BIM es una metodología que permite gestionar el edificio desde su fase de diseño (en la que intervienen los arquitectos y promotores) y también en su fase de construcción (en la que participan los ingenieros y constructores), pero sobre todo durante su período de uso (en la que es útil para los administradores y gestores del edificio), perdurando hasta el momento de su demolición o desmantelamiento. Es evidente que un edificio puede diseñarse en un año y construirse en dos, pero el período más largo, y por lo tanto en el que se pueden extraer unos mayores beneficios al aplicar esta forma de trabajar, es durante su uso, que se prolongará durante 40, 50 o más años.
En la fase de uso es cuando tienen lugar las actuaciones de conservación y mantenimiento. Al ser el período de mayor duración es también el que tiene asociado un mayor costo; en concreto es un 75% del costo total de la vida del edificio y casi 4 veces mayor que el costo de construcción. Y es aquí, durante esta fase, donde los verdaderos protagonistas son los Administradores de Fincas.
BIM es sencillo de manejar
Otro error habitual es creer que manejar el gemelo digital de un edificio en nuestro ordenador puede resultar complejo, requerir largos períodos de aprendizaje o, incluso, equipos informáticos de última generación. Sin embargo, existen visores BIM de manejo sencillo, e incluso muchos de ellos gratuitos, que permiten adentrarse en la maqueta digital y navegar en ella para obtener la información crítica que se requiera en cada momento.
Al finalizar la obra, el inmueble se entrega junto con su esquema BIM al administrador, lo que permite familiarizarse con sus espacios y equipamientos. Haciendo uso de un visor BIM es posible “desplazarse” por su interior y visualizar hasta el más mínimo detalle, incluso respecto a las instalaciones que han quedado ocultas, sin necesidad de realizar ninguna cata para averiguar trazados de cables o canalizaciones, materiales, capas, etc.
Imagen_01: Visor de maquetas digitales BIMVision (de Datacomp).
Aplicar BIM implica ahorros económicos
Es evidente que la creación de esta maqueta virtual del edificio tiene un coste; pero, de acuerdo con la teoría del BIM-BAM-BOOM! elaborada por el arquitecto Patrick MacLeamy, por cada euro que se invierta en la fase de diseño (BIM = Building Design), se produce un ahorro de 20 euros en la fase de construcción (BAM = Building Assembly Modeling) y un ahorro de 60 euros en el período de operación (BOOM = Building Operation and Optimization Modeling).
Además, una vez desarrollada la maqueta, ésta le llega al propietario, y por lo tanto al administrador, sin coste alguno, por lo que todo son beneficios. De esta forma, la onda expansiva del BOOM es innegable.
Imagen_02: Teoría del BIM-BAM-BOOM de Patrick MacLeamy.
De igual forma y de acuerdo con un informe de la Comisión Europea (European Construction Sector Observatory), los beneficios del uso de este nuevo enfoque están directamente relacionados con una disminución de costes de entre el 13 y el 17% tanto en el proyecto como en la construcción, y entre el 10 y el 17% durante el resto de la vida útil del activo.
BIM está ya implantado
La transformación tecnológica del sector inmobiliario es un hecho innegable, dando lugar al novedoso concepto Proptech (resultado de la combinación de PROPiedad y TECnología), consistente en la aplicación de técnicas de digitalización al sector inmobiliario. BIM es sólo el principio y, con él, vienen de la mano el BigData y el Internet de las Cosas (IoT).
Aunque pensemos que la gestión de esta maqueta digital va a recaer en agentes externos, es más que recomendable que los Administradores sean conocedores de esta metodología para que puedan opinar con conocimiento de causa, así como interpretar y valorar las actuaciones de esos agentes externos e informar adecuadamente a los propietarios.
Tal y como se indica en la web del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, “la metodología BIM en España está contemplada, entre otros, en el Programa Nacional de Reformas del Reino de España 2019, en el Plan de Contratación Pública Ecológica de la Administración General del Estado, sus organismos autónomos y las entidades gestoras de la Seguridad Social, de febrero 2019, en la Estrategia Española de Economía Circular, de junio de 2020, o en la “Agenda Digital 2025, una agenda para la transformación digital de España”, de abril de 2020”.
Antes de finalizar, decir que cada día más grandes empresas trabajan con procedimientos basados en BIM (OHL, Sacyr, FCC, ACS, Ferrovial, Mercadona, Lidl, Zara-Inditex, …) y ya es un requisito contractual habitual para otras empresas más pequeñas que actúan como subcontratas. ¿Quién se hará cargo de administrar los edificios que construyan? Más pronto que tarde te va tocar lidiar con BIM. ¿Estarás preparado?
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Graduado en Ingeniería Mecánica y Máster Universitario en Gestión y Diseño de Proyectos e Instalaciones Industriales. Ingeniero Europeo de Soldadura, Inspector de Construcciones Soldadas y Proyectista Instalador de Energía Solar. Profesor de las áreas de Energías Renovables, Soldadura y Diseño Mecánico en SEAS, Estudios Superiores Abiertos, centro de formación online del Grupo San Valero.
